• Размер шрифта
  • А
  • А
  • А
  • Цвет фона и шрифта
  • А
  • А
Выключить изображения

Исследования в сфере управления многоквартирными домами 2011 г.

Комплекс научно-исследовательских работ
В сфере управления многоквартирными домами

Обоснование необходимости проведения НИР и краткое описание проведенных исследований

Большое количество жалоб собственников помещений по вопросам, связанным с управлением многоквартирными домами как в органы власти города Москвы, так и к Уполномоченному по правам человека в городе Москве, объясняется рядом причин. Одна из главных – неудовлетворительное техническое состояние жилищного фонда, а также отсутствие необходимого объема бюджетных средств на проведение капитального ремонта домов.


Вместе с тем, многие из тех, кто жалуется, плохо знают жилищное законодательство и как следствие, свои установленные законом права, либо, зная, не пользуются ими, ссылаясь при этом на свою занятость, либо пассивность основной массы жителей дома, либо на противодействие активности жителей со стороны местных чиновников.


Собственники помещений нередко потребительски относятся к своему общему имуществу, их активисты зачастую даже не пытаются взаимодействовать с другими собственниками по наведению порядка в доме, а по привычке, руководствуясь иждивенческими настроениями, пишут многочисленные жалобы в различные инстанции в надежде получить помощь извне, от «справедливого чиновника».


Еще одной важной причиной постоянно увеличивающегося потока обращений граждан в органы власти является остающееся несовершенство жилищного законодательства, и, прежде всего, Жилищного кодекса РФ, несмотря на те изменения, которые были в него внесены в 2011 году. Причем, ряд изменений, очевидно не только не улучшили ситуацию с управлением многоквартирными домами, но наоборот еще больше ее усугубили.


Крайне неудовлетворительной остается и правоприменительная практика действующего законодательства, и работа правоохранительных органов и территориальных органов власти, Мосжилинспекции по профилактике правонарушений, их пресечению и наказанию виновных. Случаи массовой безнаказанности лиц (госслужащих, работников государственных предприятий и учреждений), нарушавших положения Жилищного кодекса РФ в 2006- 2010 годах при выборе способа управления многоквартирными домами, создании ТСЖ, проведении капитального ремонта жилищного фонда фактически привели к ситуации правового беспредела в сфере ЖКХ.


Отсутствие эффективной помощи со стороны органов власти (информационной, методической, организационной, финансовой) собственникам помещений с целью их побуждения к коллективному решению проблем содержания жилых домов делает актуальной работу по стимулированию активности собственников помещений.


В связи с этим Уполномоченным в 2011 году впервые были направлены финансовые средства на проведение нескольких низкобюджетных научно-исследовательских работ, на анализ проблем, мешающих деятельности товариществ собственников, самостоятельно управляющих своими дома, а также на разработку методических рекомендаций собственникам по оценке деятельности управляющих организаций, их выбору и их взаимодействию с собственниками по исполнению принятых решений по содержанию дома.


Все работы по НИР на конкурсной основе профессионально и в сжатые сроки выполнили специалисты Фонда «Институт экономики города», которые также провели работу по анализу последних изменений Жилищного кодекса РФ по вопросам управления многоквартирными домами.


Отчеты по НИР размещены на сайте Уполномоченного по правам человека в городе Москве. Ниже приводится краткое описание выполненных работ.

Анализ практики работы товариществ собственников жилья, самостоятельно занимающихся управлением многоквартирных домов

По данным Росстата на конец 2010 года в Москве насчитывалось 7977 товариществ собственников жилья, на которые приходилось 42% от общей площади многоквартирных домов, что более чем в два раза превышает среднее значение по России, и является самым высоким показателем среди субъектов Российской Федерации. Вместе с тем, на ноябрь 2011 года по данные Единого реестра управления только 543 ТСЖ (менее 7% всех ТСЖ) управляли своими домами самостоятельно, а остальные передали функции управления по договору государственным либо частным управляющим организациям. Однако представляется важным детально изучить и распространить положительный опыт работы этих 543 ТСЖ (как и ЖСК, также управляющих своими домами самостоятельно), поскольку в настоящее время именно они добиваются лучших результатов по управлению своими домами, что особенно важно в домах сложившейся застройки. Так, по данным опроса, проведенного в 2010 году Департаментом ЖКХиБ, москвичи, проживающие в домах, управляемых ТСЖ, вдвое чаще, чем жители других домов, оценивали содержание своих домов как хорошее. В связи с этим и количество жалоб жителей на условия проживания таких домов меньше.


Главной целью проведенного исследования было выявление преимуществ управления домами ТСЖ (самоуправление) по сравнению с управлением управляющими организациями, разработка предложений для минимизации рисков управления недвижимостью, а также мер поддержки со стороны органов власти развитию жилищного самоуправления.


В качестве инструментария исследования использовался телефонный опрос председателей ТСЖ, созданных до мая 2007 г., то есть до начала реализации городской программы массового создания ТСЖ (в эту группу вошли 159 ТСЖ) и в период 2008-2009 годы (132 ТСЖ), в целях отбора респондентов, изъявивших готовность в анкетировании по специальной анкете. Ответы на данную анкету были получены от 40 респондентов (14 из первой группы и 26 из второй). Для проведения более углубленного из 40 респондентов были выбраны 15 председателей ТСЖ, изъявивших готовность ответить на вопросы, из 3- административных округов.


Исследователей интересовали три основных вопроса: внешние проблемы, ограничивающие возможности ТСЖ при управлении домом, внутренние проблемы, влияющие на качество управления, и в какой помощи нуждаются ТСЖ для повышения качества управления.


Анализ полученных ответов показал, что наиболее значимой внешней проблемой для ТСЖ является сложность взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями (55% опрошенных) и прежде всего с МОЭК. Данная проблема включает формирование договорных отношений, неурегулированность оплаты по приборам учета и непрозрачность счетов, ненадлежащее качество предоставляемых услуг. Эти организации, управляемые государственными органами», являются монополистами и соблюдают только свои интересы, не учитывая интересы потребителей.


На втором месте по значимости стоит проблема получения технической документации на многоквартирный дом при переходе управления ТСЖ к самостоятельному управлению от предыдущей управляющей организации.


Третьей и четвертой по значимости являются проблемы оформления придомового земельного участка и нежилых помещений (прежде всего технических подвалов) как части общего имущества собственников помещений в общую долевую собственность.


Пятой оказалась проблема проведения капитального ремонта домов из-за сложностей попадания в городские программы проведения ремонта как полностью за бюджетный счет, так и в программу софинансирования работ.


На шестом месте стоит проблема взаимодействия с органами власти всех уровней (40% опрошенных).


Седьмое место занимают проблемы взаимодействия с государственными учреждениями инженерными службами районов, Мосжилинспекцией, Госпожнадзором и Роспотребнадзором (от 27,5 до 22,5%).


Среди внутренних проблем ТСЖ на первом месте оказалась низкая активность собственников помещений (60%), а также то, что не все собственники являются членами ТСЖ (56%) и сдача в аренду собственниками своих (52%). Усложняет работе ТСЖ отсутствие помещения для проведения собраний и для работы правления. Серьезной проблемой является задолженность граждан по оплату услуг (48%). Однако конфликты внутри ТСЖ между его членами, собственниками и нанимателями, собственниками и председателем правления ТСЖ как значимую проблему отметили менее 30% опрошенных. Проблему технической оснащенности и квалифицированных кадров отметили еще меньше опрошенных – не более 20%.


Что касается необходимой помощи ТСЖ, то для повышения активности собственников необходимо уменьшить объем негативной и некорректной (недостоверной) информации о ТСЖ в СМИ, одновременно расширив объем позитивной информации в городских и районных СМИ о лучшей практике работы ТСЖ. В той же степени нужна помощь и в проведении капитального ремонта. Около 53% опрошенных нуждаются в бесплатной консультационной и методической помощи. На необходимость повышения квалификации указали около 40% опрошенных (в большей степени председатели ТСЖ, созданных в последние годы). Около 50% опрошенных заявили о необходимости снижения вмешательства городских структур в деятельность ТСЖ. В целом ТСЖ в большей степени необходима информационная поддержка, а в меньшей финансовая, методическая и организационная.


Преимуществами самоуправления респонденты считают следующие:
- правление хорошо знает состояние и особенности своего дома, всех собственников помещений и чувствует свою ответственность за дом перед собственниками;
- у правления такие же интересы как и у остальных собственников;
- ТСЖ содержат дом качественнее и экономичнее, чем ГУП ДЕЗы.;
- собственники помещений лучше контролируют расходование средств своих платежей и сами решают, на что направить средства в первую очередь.
К недостаткам самоуправления по результатам обследования прежде всего, можно отнести дефицит ответственных и квалифицированных собственников помещений, готовых выполнять функции председателя правления ТСЖ за достаточно низкую заработную плату, а поэтому и сложность замены опытных людей после их ухода с занимаемой должности;
Для решения наиболее острых внешних проблем деятельности ТСЖ необходимо:
- на директивном уровне решение вопросов регулирования отношений потребителей ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, изменение условий договоров;
- упрощение процедур оформление прав на объекты общего имущества (земельный участок и нежилые помещения);
- пересмотр условий и порядка предоставление бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт дома вплоть до отказа от равного субсидирования всех собственников с сохранением субсидирования исключительно малоимущих;
- изменение механизма предоставления бюджетных субсидий на капитальный ремонт.
Для решения основных внутренних проблем ТСЖ необходимо:
- содействовать просвещению, повышению активности и ответственности собственников помещений;
- законодательное обеспечение одинакового правового статуса всех собственников помещений при создании ТСЖ и ограничение случаев ликвидации ТСЖ как юридического лица;
- применение более эффективных мер воздействия на собственников помещений, не исполняющих обязанности по несению расходов на содержание и ремонт дома и оплате коммунальных услуг;
- содействие развитию навыков председателей правления ТСЖ и членов правлений ТСЖ по предотвращению и разрешению внутренних конфликтов в ТСЖ.


Что касается необходимой помощи ТСЖ, то она в значительной степени коррелирует с предлагаемыми мерами по уменьшению влияния внутренних и внешних проблем.

Разработка методики оценки деятельности управляющих организаций в жилищном секторе города Москвы

Так как в России в настоящее время нет специальных требований к деятельности управляющих организаций (их деятельность не лицензируется, не требует специального допуска, страхование ответственности и сертификация являются добровольными) за исключением случаев проведения органами местного самоуправления открытого конкурса (она не должна быть банкротом, иметь задолженностей и административных правонарушений, должна предоставить копию договора страхования ответственности или договора о залоге депозита либо банковскую гарантию), то оценка собственниками помещений управляющей организации именно по результатам ее деятельности особенно в настоящее время, когда не сложился нормальный рынок в этой сфере, весьма актуальна. Предлагаемые разработчиками критерии оценки деятельности управляющих организаций разработаны на основе анализа информации, которую они обязаны предоставлять в открытом доступе в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г.


Проанализировав имеющуюся на официальном сайте Департамента ЖКХиБ в сети Интернет информацию о деятельности управляющих организациях разработчики НИР отмечают:
- подавляющее большинство управляющих организаций такие информационные ресрсы имеют;
- качество сайтов большинства организаций с точки зрения удобства получения информации для собственников невысокое;
- практически у всех организаций перечень и содержание раскрытой информации меньше, чем требует Стандарт, в том числе о планах работ по содержанию и ремонту домов на год;
- управляющие организации не пытаются самостоятельно подробно описать содержание каждой работы и услуги и оценить их стоимость
- на основе анализа раскрытой информации можно достаточно объективно оценить деятельность управляющей организации.


Оценка деятельности управляющих организаций проводится по шести критериям:
1- соответствие раскрываемой информации требованиям Стандарта;
2 - удобство пользования сайтом в сети Интернет для пользователя;
3 - описание оказываемых работ и услуг;
4 - стоимость работ и услуг;
5 - наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом индивидуальных особенностей каждого дома;
6 - соответствие договора управления (или его проекта) законодательным требованиям по существенным условиям договора.


Оценки по критериям могут быть от 1 до 5 (высшая оценка) или равны 0 (при этой оценке информация либо совсем не представлена, либо недоступна). При этом оценки по критериям в зависимости от их значимости умножаются на соответствующий коэффициент усиления. А количество баллов, набираемых управляющей организацией по каждому из критериев определяется как произведение выставленных оценок по каждому критерию на коэффициент усиления. А максимальное количество баллов по всем шести критериям – как сумма баллов по каждому критерию.


В методических рекомендациях детально описывается, что означает та или иная оценка по каждому критерию. Это позволяет ей достаточно легко пользоваться, в том числе даже не имеющему специальной подготовки оценщику.


Тестирование методики проведено по информации, представленной на сайтах 33 управляющих компаний (8 государственных и 25 частных), фигурировавших в жалобах москвичей, поступивших в адрес Уполномоченного в 2011 году.


Проведенное тестирование методики показало, что одна из 33 организаций ни по одному из шести критериев не получила высшую оценку 5. Оценку 4 по первому критерию получили 4 организации, по второму – 7, по третьему - 14, по четвертом – ни одной, по пятому – 1, по шестому – 10. Наибольшее число набрали ГУП ДЕЗ Митино – 209 и ОАО ДЕЗ района Черемушки -180, наименьшее – ООО «Миракс Сервис» и ООО УК «Тимирязевская» – по 0 баллов.


Разработанная методика может быть полезна не только собственникам помещений многоквартирного дома, но и управляющим организациям, желающим поднять своей рейтинг в Едином реестре управляющих организаций.

Рекомендации по выбору управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме

 

В разработанных методических рекомендациях подробно описаны различные способы и критерии выбора как управляющей, так и подрядной организации. В работе особо подчеркивается, что правильный выбор собственниками помещений управляющей организации позволит не только создать комфортные условия проживания в доме за справедливую плату, но и будет способствовать формированию ответственного собственника, то есть формированию интересов, аналогичных собственникам любого недвижимого имущества.

Рекомендации по взаимодействию управляющей организации с собственниками помещений в процессе принятия решений по содержанию многоквартирного дома

Поскольку в жилищном законодательстве отсутствует определение понятия «управление многоквартирным домом», а говорится лишь об основных задачах такого управления, то разработчиками введено такое понятие, как «комплекс целенаправленных действий по подготовке и принятию решений, связанных с обеспечением сохранности и надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, созданием благоприятных и безопасных условий проживания граждан, пользования помещениями и общим имуществом, а также по организации и контролю исполнения принятых решений». Также подробно обозначены функции управления, субъекты управления и их взаимодействие при выполнении функций управления, в том числе для достижения различных текущих целей управления: сохранение существующего состояния или улучшение его состояния, повышение энергоэффективности дома, безопасности проживания, либо повышение рыночной стоимости квартир, благоустройства придомовой территории.

Анализ изменений Жилищного кодекса РФ по вопросам управления многоквартирными домами

 

 

В работе отмечается, что наиболее важные изменения, внесенные федеральными законами в Жилищный кодекс РФ, касаются вопросов проведения общего собрания собственников помещений, организации и деятельности ТСЖ, избрания и деятельности советов многоквартирных домов, ответственности управляющих организаций за состоянием домов, контролю за деятельностью управляющих организаций, а также ответственности за предоставление коммунальных услуг и порядка оплаты этих услуг потребителями.


Внесенные изменения требуют проведения общего собрания собственников помещений в начале в очной форме, а потом в форме заочного голосования. С одной стороны это усложнило процедуру голосования, а с другой, должно пресечь злоупотребления, которые допускались при заочном голосовании. Кроме того, очное собрание, если на нем даже нет кворума, дает возможность собственникам помещений познакомиться друг с другом и обменяться мнениями не только по вопросам повестки дня собрания. Однако изменения не коснулись размера кворума при голосовании на общем собрании по вопросам капитального ремонта. По-прежнему решение по этому вопросу принимаются 23 голосов от общего числа голосов собственников.


Жилищным кодексом РФ ограничена возможность создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, упрощен выход отдельного дома из ТСЖ в группе домов и усложнена процедура регистрации ТСЖ, что будет препятствовать созданию «липовых» ТСЖ.


Закон установил обязательное создание постоянно действующего органа в виде Совета дома там, где нет ТСЖ. Фактически это означает придание официального статуса многочисленным домовым комитетам, созданным в Москве. Однако закон не установил ответственность за невыполнение требований по созданию Совета дома.


Внесенные в закон изменения возлагают на управляющие организации, ТСЖ ответственность за невыполнение требований технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, однако пока не утвержден минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.


Жилищный кодекс наделил должностных лиц органов государственного жилищного надзора, являющихся государственными жилищными инспекторами, дополнительными правам, в том числе правом выдачи предписаний о прекращении и устранении нарушений обязательных требований, правом составления протоколов об административных правонарушениях, правом обращения в суд, а также в уполномоченные органы для решения вопросов о возбуждении уголовных дел. Иначе говоря, жилищная инспекция должна выявлять нарушения законодательства, хотя надзор за исполнением законов – функция прокуратуры. Таким образом, жилищная инспекция фактически дублирует функции прокуратуры. Если же заявитель неудовлетворен результатами проверки жилищного инспектора, то он может обращаться в органы прокуратуры, поэтому процесс проверки фактов правонарушений может затягиваться.


В настоящее время плата за все или некоторые коммунальные услуги может вносится непосредственно ресурсоснабжающими организациями по решению либо общего собрания членов ТСЖ, либо общего собрания собственников помещений. Однако по-прежнему не решена проблема разделения рисков неполной оплаты коммунальных услуг потребителями между управляющими организациями и ТСЖ, с одной стороны, и ресурсоснабжающими, с другой.


К сожалению, по-прежнему не разрешено существующее в законодательстве противоречие о лице, на котором лежит ответственность за капитальных ремонт многоквартирных домов (Жилищный кодекс РФ говорит, что такая ответственность лежит на собственниках помещений, а Федеральный закон от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» - на органах государственной власти или местного самоуправления. Пока это противоречие не будет устранено, собственники помещений многих домов будут продолжать ждать «бесплатного ремонта», не проявляя инициатив по участию в проведении ремонта. Необходимо разработать механизмы, позволяющие провести капитальный ремонт многоквартирных домов в достаточно ограниченные сроки с участием самих собственников помещениях на приемлемых для них условиях.


Наличие добровольного членства в товариществе собственников жилья приводит к тому, что в доме одновременно могут существовать два органа управления: ТСЖ и общее собрание собственников, в результате чего возникает различных правовой статус у членов ТСЖ и у не членов ТСЖ (у первых отношения одних регулируются Уставом, других – договором с ТСЖ). В связи с данным противоречием деятельность ТСЖ, как юридического лицо может быть нестабильной, поскольку банки могут рассматривать ТСЖ как ненадлежащего заемщики, что затрудняет финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ.


По мнению специалистов Фонда «Институт экономики города», членство всех собственников помещений в многоквартирном доме должно быть обязательным по примеру законодательства других стран. Также специалисты Фонда выражают сомнение в целесообразности введения обязательного членства управляющих организациях в саморегулируемых организациях (СРО), что будет препятствовать развитию рынка в сфере управления жилыми домами, появлению индивидуальных предприятий и малого бизнеса, может привести к удорожанию услуг.

ПОДЕЛИТЬСЯ